VAPAARAHOITTEISTEN OMAKOTITALOJEN SIIRTÄMINEN AVAIN ASUMISOIKEUS OY:ÖÖN

Blogin aikaisemmissa kirjoituksissa on tarkasteltu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kyseenalaista toimintaa valvontaviranomaisena AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistusjärjestelyissä vuosina 2007 - 2010 ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n vuosien 2006-2007 laittoman sijoitustoiminnan käsittelyssä. ARAn häpeälliseen historiaan yleishyödyllisiä yhteisöjä valvovana viranomaisena kuuluu myös se, että se hyväksyi Avara-konsernin huonosti rakennettujen ja kaupaksi käymättömien vapaarahoitteisten omakotitalojen siirtämisen AVAIN Asumisoikeus Oy:öön  uonna 2009. Seuraavassa on kuvattu talojen siirtämisen taustaa ja seurauksia AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille. (Otsikointi ja lihavoinnit ovat tämän kirjoittajan.)

1 Avaran myymättömien omakotitalojen siirtäminen AVAIN Asumisoikeus Oy:öön

Rakennuslehti kirjoitti talojen siirtämisestä 25.11.2010 otsikolla ”Avara siirsi kalliita omakotitaloja asumisoikeusyhtiöön” mm. seuraavaa:

Myymättömien asuntojensa kanssa vaikeuksiin ajautunut Avara helpotti ahdinkoaan fuusioimalla viisi Vantaalle valmistunutta gryndauskohdetta Avain Asumisoikeuteen vuonna 2009. Asumisoikeusasunnoiksi muutettiin yhteensä 14 myytäviksi rakennettua valmista omakotitaloa. Menettely tuli mahdolliseksi vuoden 2008 lopulla hyväksytyllä asetusmuutoksella, joka mahdollisti valmiiden ja rakenteilla olevien vapaarahoitteisten asuntojen muuttamisen jälkikäteen korkotukiasunnoiksi.

Avaran asumisoikeusasunnoiksi muuttamat omakotitalot olivat Ara-tuotannoksi isoja ja kalliita, vaikka ne mahtuivatkin suurin piirtein Aran kustannuspuitteeseen. Talojen keskipinta-ala vaihtelee runsaasta 120 neliöstä yli 130 neliöön. Valtio takasi 14 taloon noin 3,9 miljoonan euron korkotukilainan, mikä tekee taloa kohti noin 277 000 euroa. Asukkaan omarahoituksen kanssa talojen keskihinnat nousevat yli 325 000 euroon.

Asunnot valmistuivat lokakuussa 2008 ja Ara päätti niiden korkotukilainoista huhtikuussa 2009. Asumisoikeusasukkaat ovat olleet huolissaan asumiskustannustensa noususta. Mielenkiintoista on, miten Avain Asumisoikeus onnistuu tasaamaan asukkaiden kesken oikeudenmukaisesti kustannukset, jotka syntyvät kerrostaloasunnoista ja kalliista omakotitaloista. Kaikkien asukkaiden maksettavaksi lankeava suhteellinen lainarasitus ainakin on omakotitaloissa suurempi kuin kerrostaloasunnoissa.

Rakennuslehden artikkelissa viitataan vuoden 2008 lopulla hyväksyttyyn asetusmuutokseen, joka mahdollisti valmiiden ja rakenteilla olevien vapaarahoitteisten asuntojen muuttamisen jälkikäteen korkotukiasunnoiksi. Lehden mukaan gryndausasuntojen muuttaminen jälkikäteen Ara-tuotannoksi sallittiin, koska rakennusliikkeille ja rakennuttajille oli jäämässä vapaarahoitteisia asuntoja käsiin. Asuntoministeri Jan Vapaavuori perusteli menettelyä sillä, että näin saadaan paremmin vastattua vuokra- ja asumisoikeusasuntojen kovaan kysyntään. Vapaavuoren mukaan "Samalla vapautetaan myymättä oleviin asuntoihin sitoutuneita pääomia uustuotantoon". Rakennuslehden artikkeliin liittyvällä keskustelupalstalla kirjoitettiin 25.11.2010:

Mitä taas asuntoministeri Vapaavuoreen tulee, häneltä löytyy aina selitys joka asiaan kuten nytkin. Asumisoikeusasukkaana toivoisi, että selitysten asemesta asuntoministeri keskittyisi asumisoikeusjärjestelmän epäkohtien poistamiseen. Silloin ei tarvitsisi selitellä niin paljon.

2 Siirtämisen syynä Avaran kassakriisi

Lappeenrannan korkeakoulusta (nyk. yliopisto) ekonomiksi valmistunut Perttu Liukku valittiin kuntien omistaman YH-Suomi Oy:n toimitusjohtajaksi vuonna 2003. YH-Suomi (Avara Suomi Oy) oli tuohon aikaan Suomen suurimpia vuokra-asuntojen rakennuttajia. Toimitusjohtaja Liukun "strategia" syöksi Avaran kassakriisiin vuoden 2009 alussa ja myöhemmin yhtiön pilkkomiseen. Liukun strategia ja Avaran tragedia sai huomiota myös tiedotusvälineissä:

Kauppalehti kirjoitti 7.3.2008, että Avara Oy:ksi muuttunut yhtiö [YH-Suomi] uudistaa strategiaansa. Yleishyödylliseen rakentamiseen otetaan etäisyyttä ja jatkossa yhtiö keskittyy vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kiinteistöliiketoimintaan. Yhtiön viime vuoden liikevaihto oli 173 miljoonaa euroa. - Uusi nimi ja tarkistettu strategia vastaavat paremmin muuttunutta omistajataustaamme ja poistavat arvoristiriidan vanhan nimen kanssa, sanoo Liukku. (Kauppalehti.fi 9.3.2008.)

Taloussanomat kirjoitti 14.4.2008, että YH-Suomi muuttui Avaraksi maaliskuussa. Konserni aikoo luopua yleishyödyllisten asuntojen rakentamisesta ja keskittyä omistusasuntoihin ja kiinteistösijoittamiseen. Avara-konserni omistaa yli 19 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa. (Taloussanomat 14.4.2008.)

Helsingin Sanomat kirjoitti 9.11.2010, että ekonomi Perttu Liukku valitiin kuntien omistaman YH-Suomi Oy:n toimitusjohtajaksi vuonna 2003. YH-Suomi oli tuohon aikaan Suomen suurimpia vuokra-asuntojen rakennuttajia. Liukun aikana yhtiö siirsi painopisteen omistusasuntojen gryndaamiseen ja ilmoitti, ettei sen strategiaan kuulu enää vuokra-asuntojen rakennuttaminen. (HS 9.11.2010.)

Helsingin Sanomat kirjoitti 10.7.2009, että Avara-konserni oli alkuvuodesta ajautumassa kassakriisiin. Näin kertoi eräs Avaran hallituksen jäsenistä nimettömästi. Taloudellinen tilanne helpotti hieman keväällä, kun Avara sai kaupaksi jonkin verran myymättömiä asuntoja. -- Avaran toimitusjohtajan Perttu Liukun valitsema strategia voimistaa kiinteistöalan konsernin Avaran omistusasuntotuotantoa on saanut osakseen kritiikkiä.-- Hankkeet olivat suuria ja näyttäviä kuten yli 700 000 euroa maksavat luksustalot Herttoniemenrannassa. Osa niistä on yhä myymättä. -- Nyt yhtiössä harkitaankin kovan rahan rakennuttamisen alasajoa. (Helsingin Sanomat 10.7.2009.)

Kauppalehden keskustelupalstalla nimimerkki Johtomies kirjoitti 13.7.2009 otsikon ”Avara kävi lähellä kassakriisiä” alla: ”Hesarin lauantai 13.07 lehdessä oli juttua Avaran epäonnistuneesta strategiasta muuttua yleishyödyllisestä rakennuttajasta kovan rahan rakennuttajaksi. Tämän johdosta yhtiö oli Hesarin mukaan lähellä kassakriisiä, joka kuitenkin helpotti kun yhtiö sai muutaman asunnon myytyä. Ilmeisesti ongelmat eivät ole ohi ja toimitusjohtajan asema on koetuksella jutun mukaan. (Kauppalehti.fi 13.7.2009.)

Helsingin Sanomat kirjoitti 1.9.2009, että Avara-konserni pilkotaan kahdeksi yhtiöksi. Samalla nykyinen toimitusjohtaja Perttu Liukku, 33, saa potkut. Hän jää kuitenkin uusiin yhtiöihin isoksi henkilöomistajaksi. Liukun osakepotin arvo on runsas kolme miljoonaa euroa. (HS 1.9.2009.)

Keskisuomalainen kirjoitti 2.9.2009, että kiinteistöyhtiö Avara Suomi jaetaan kahtia. Lehden mukaan toimitusjohtaja Liukku ei lähde Avarasta tyhjin käsin. Liukku omistaa Avaran E-osakkeita noin kolmen miljoonan euron edestä. Avaran johto sai vuonna 2006 yhtiön osakkeita edullisesti osakeannissa. Avaran hallituksen puheenjohtaja Ilpo Saarinen vahvistaa, että Liukku saa pitää osakkeensa. (Keskisuomalainen 2.9.2009.)

Avara-konsernin ”uusi strategia” puhutti aikoinaan myös kuntaomistajia. Näin esimerkiksi Lahden kaupunkia kuten kaupunginhallituksen pöytäkirjasta 7.4.2008 (253 §) käy ilmi:

Yhtiön toimitusjohtaja Perttu Liukku kertoi yhtiön uudesta strategiasta Kauppalehdessä 7.3.2008 todeten samana päivänä tapahtuneen nimenmuutoksen ja tarkistetun strategian vastaavan paremmin yhtiön muuttunutta omistajataustaa, siis sijoittajaintressiä. Yleishyödylliseen rakentamiseen otetaan kertoman mukaan etäisyyttä ja jatkossa yhtiö keskittyy vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kiinteistöliiketoimintaan. Tarkoituksena on tehdä kiinteistösijoituksia 100 miljoonan euron verran vuodessa, eli nostaa niitä 30 prosentilla. Vaadittava lisärahoitus hoituu Liukun mukaan pääomistajien avulla, mikä siis tarkoittaa, edellä oletetun kehityksen toteutumista tulevine osakeanteineen. Helsingin Sanomissa, edelleen 7.3.2008, Liukku kertoi kuntaomistajilla olevan yhtiössä lähinnä sijoittajaintressi, koska aika on ajanut ohi siitä, että yhtiö olisi osakaskunnalle hovihankkija.

Lahden kaupunginhallituksen mukaan ”Avara-Suomi Oy:n liiketoimintamalli, johon kuuluu keskeisesti myös asuntotuotanto ja –sijoittaminen Venäjällä, ei nykymuodossaan vastaa Lahden kaupungin ja muiden kuntaomistajien intressejä”. Kaupunginhallituksen pöytäkirjassa (253 §) kirjoitetaan, kuinka Avara-Suomi Oy:n toimitusjohtaja Perttu Liukku kertoi lehdistötiedotteessa 9.2.2007 Venäjän liiketoiminnasta seuraavasti:

Siirtyminen Venäjän markkinoille on ollut strategisena suunnitelmanamme jo pitkän aikaa. Suomalaisella markkinalla emme pysty kasvamaan riittävästi, sillä täällä uusissa kohteissa investointihinta ja vuokratuotto eivät kohtaa. Olemme tehneet tutkimustyötä Venäjän alueen markkinoista jo useamman vuoden ajan. Kysyntä länsimaisten asuntojen tyyppisistä asunnoista on kova, ja kokoluokaltaan esimerkiksi Pietarin markkinat vastaavat Suomen koko markkinaa. Lisäksi siellä ei toimi tällä hetkellä instanssia, joka omistaisi vuokra-asuntoja.

Näin siis Lahden kaupunginhallitus 7.4.2008 (253 §). Lahden kaupunki luopui omistuksestaan Avarassa hyväksymällä Avara Suomi Oy:n osakkeiden ostotarjouksen. Näin taisi tehdä joku muukin suuri kaupunki. Se oli varmasti viisas ratkaisu, koska tiedotusvälineiden mukaan Avara joutui jonkun ajan kuluttua kassakriisiin. Ennen niin mahtava Avara-konserni on nykyisin pilkottu.

3 Avaran ja Finndomon riita siirrettyjen talojen rakennusvirheistä

Rakennuslehti kirjoitti 24.3.2011 otsikolla "Finndomo ja Avara tappelevat oikeudessa 30 valmistalosta" mm. seuraavaa:

Avara Suomi Oy ja Finndomo Oy allekirjoittivat 28.6.2007 urakkasopimuksen 30 valmistalosta Vantaan Ilolassa. Vuonna 2008 Finndomo haastoi Avaran oikeuteen lähes 2 miljoonan euron maksamatta jääneestä maksuerästä. Vuonna 2010 Avara haastoi puolestaan Finndomon oikeuteen suorituksessa olleista virheistä, urakan viivästymissakoista, virheistä ja viivästymisistä aiheutuneista myyntitappioista ja muista vahingoista sekä asukkaiden vaatimuksista yli 5,3 miljoonan euron summasta. Asiaa käsitellään Helsingin käräjäoikeudessa 29.4.2011. 

Finndomo spekuloi haasteessa, että Avaran maksuhäiriössä on kyse Avaran omasta vaikeasta taloudellisesta tilanteesta sekä asuntomarkkinoiden laskusuhdanteesta johtuvasta ongelmasta kohteen myynnissä. Avara oli jättänyt merkittävän osan (1,9 miljoonaa euroa) urakkasummasta maksamatta jo keväällä 2008, jolloin Avara ei ollut Finndomon mukaan vielä reklamoinut virheistä.

Rakennuslehti kirjoitti 24.3.2011 Finndomon ja Avaran riitelystä myös otsikoilla ”Asuntoja ei voitu myydä virheiden takia, siirrettiin asumisoikeusasukkaille” mm. seuraavaa:

Finndomon ja Avaran riitelyssä 30 pientalon rakennusvirheistä ja maksamattomista laskuista on mielenkiintoinen yksityiskohta. Avara vaatii Finndomolta korvausta lukuisten rakennusvirheiden lisäksi myös siitä, että sen gryndaamat pientalot eivät kelvanneet omistusasunnoiksi ja ne jouduttiin myymään Avain Asumisoikeus Oy:öön säännellyllä hinnalla. Asumisoikeusasukkaille päätyneiden asuntojen kuntoa koskevat arviot eivät ole mairittelevia.

Rakennuslehden uutisten mukaan asukkaat olivat tuolloin asuneet Vantaan Ilolan kohteessa jo pari vuotta. Uutisten mukaan talojen rakentaja Finndomo oli haastanut Avaran oikeuteen maksamattomista laskuista. Finndomon kanteessa väitettiin, että Avara oli jättänyt sille maksuja maksamatta oman vaikean taloustilanteensa ja asuntojen myyntiongelmien takia. Nyt Finndomo ja Avara ovat jo sopineet kiistansa.

4 Talot Avain Asumisoikeus Oy:n asukkaiden riesaksi

Rakennuslehden kirjoituksissa ja niiden kommenteissa esitettiin aiheellinen kysymys siitä, miten Avain Asumisoikeus Oy on tasannut/tasaa asukkaiden kesken kustannukset, jotka syntyvät  kalliista omakotitaloista ja niiden mittavista korjauksista, vaikka Avara ja Finndomo olisivat pääasiassa vastanneetkin korjauksista? Toimitusjohtaja Toveri on kertonut, että korjattavat asunnot olivat tyhjillään noin neljä viikkoa, ja että Avain Asumisoikeus Oy hoiti asukkaille läheltä tilapäisen samantasoisen asunnon, hoiti muuttolaatikot ja muuttojärjestelyt niihin ja muuton takaisin korjattuun asuntoon. Mutta Avain Asumisoikeus Oy ei ole kertonut asukkaille vielä tänä päivänäkään, miten se tasaa vastikkeet omakotitalojen ja yhtiön kerrostalojen kesken.

Rakennuslehden haastattelussa Avain Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja Maarit Toveri kertoi, että heidän kannaltaan yhteistyö kaikkien osapuolten välillä toimi korjausasiassa hyvin: "Riita oli puhtaasti Avaran ja Finndomon välinen asia. Meille ainoa yhteistyökumppani on ollut Avara." Toveri ei kertonut sitä, että AVAIN Asumisoikeus Oy:n nykyinen enemmistöomistaja ja määräysvallan käyttäjä on samainen Perttu Liukku, joka toimi Avara-konsernin toimitusjohtajana, kun huonosti rakennetut vapaarahoitteiset kalliit talot siirrettiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaiden riesaksi. Tämäkin härski operaatio suoritettiin ARAn avustuksella, kun lainsäädäntö oli sopivasti "muuttunut" muutamaa kuukautta aikaisemmin operaatiolle suotuisaksi. Toveri ei myöskään kertonut, onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n muille asukkaille aiheutunut mitään kustannuksia muodossa tai toisessa (esim. käyttövastikkeiden tasausjärjestelmän muodossa) ko. huonosti rakennetteujen talojen siirtämisestä AVAIN Asumisoikeus Oy:öön. Paljon olisi selvitettävää tämän "yleishyödyllisen" yhtiön historiassa!

5 ARA - siellä aina ystävä

Myymättä jääneiden kalliiden ja huonokuntoisten vapaarahoitteisten omakotitalojen siirtäminen yleishyödylliseen asumisoikeusyhtiöön voi olla laillista, jos laki on niin laadittu, mutta onko se eettisesti/moraalisesti hyväksyttävää ja sopusoinnussa yleishyödyllisyysajattelun kanssa? ARAn toimintaa voidaan arvostella siitä syystä, että se kiiruhti auttamaan Avaraa ja sen silloista toimitusjohtajaa Perttua Liukkua hyväksymällä vapaarahoitteisten omakotitalojen siirtämisen yleishyödylliseen asumisoikeusyhtiöön vaivautumatta selvittämään, millaisista omakotitaloista oli kysymys ja miten käyttövastikkeet tasataan niiden ja Avaimen muiden kohteiden välillä. Käyttövastikkeiden hämärän tasausjärjestelmän johdosta me kerrostalojenkin asukkaat osallistumme noiden alun perin vapaarahoitteisten omakotitalojen lainojen maksamiseen.

Useilla eri keskustelupalstoilla on vuosien varrella ihmetelty ARAn toimintaa yleishyödyllisiä yhteisöjä valvovana viranomaisena. Eniten on ihmetelty ARAn toimintaa Avara-konsernin ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n suhteen. ARA on aina kiiruhtanut apuun ja osoittanut suurta ymmärrystä, kun ko. tahot ovat saattaneet itsensä johonkin pulaan. Samalla se on ollut kovakorvainen asukkaiden paitsi "yhteisöjään" niin myös siihen itseensä kohdistamaa kritiikkiä kohtaan.

ARAn tyyppivastauksia asukkaiden kanteluihin ja yhtiönsä toimintaa koskeviin kyselyihin ovat olleet ja ovat edelleen seuraavanlaisia:

Asia ei kuulu ARAn toimivaltaan.

ARA ei voi toimia asumisoikeustaloasukkaiden asiamiehenä.

ARA on vastannut esittämiinne kysymyksiin siltä osin, kun se on mahdollista vaarantamatta ARA:n valvontatehtävän puolueettomuutta.

Näin asukkaat vetävät aina vesiperän kannellessaan ARAlle yhtiöitään koskevissa asioissa. Sen sijaan asumisoikeusyhtiöt ja niiden omistajatahot voivat sanoa: ARA – siellä aina ystävä!